一、2017年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)
01 政策：地方調(diào)控深化，長效機(jī)制加速推進(jìn)，積極引導(dǎo)預(yù)期
2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端調(diào)整向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時(shí)短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房價(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)制度，推動(dòng)長效機(jī)制的建立健全。
未來房地產(chǎn)政策短期將堅(jiān)持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢不變，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。中長期逐步構(gòu)建并完善長效機(jī)制，中央政治局會(huì)議指出要加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，2018年長效機(jī)制落實(shí)將進(jìn)一步加快。同時(shí)，短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對(duì)未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動(dòng)住房觀念變化和住房居住屬性強(qiáng)化，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。
02 成交：重點(diǎn)城市成交下行，三四線城市增長顯著
2017年1-11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%，全年銷售將創(chuàng)新高。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。價(jià)格方面，百城新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動(dòng)全國銷售面積上揚(yáng)。另一方面，重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策調(diào)控下，市場趨于穩(wěn)定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著。
(1)重點(diǎn)城市成交規(guī)模：供應(yīng)受限，全年成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降幅最大
全年成交規(guī)模明顯縮減。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2017年1-11月50個(gè)代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對(duì)值低于2015年同期水平。不同級(jí)別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對(duì)水平與2011年相當(dāng)。二線代表城市成交面積降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對(duì)規(guī)模居相對(duì)高位。
(2)重點(diǎn)城市成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)分化
基于套總價(jià)、結(jié)合成交量，我們將30個(gè)城市不同層次的樓盤分為三類：中低價(jià)位、中高價(jià)位、高價(jià)位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價(jià)對(duì)所有新房樓盤進(jìn)行降序排列，成交量占前10%的屬于高價(jià)位樓盤，10%-40%屬于中高價(jià)位樓盤，后60%屬于中低價(jià)位樓盤。
展望未來，在樓市長效機(jī)制作用下，房屋自住屬性強(qiáng)化，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)不斷增多，剛需和中小戶型產(chǎn)品成交占比有望提升。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產(chǎn)品購買力，部分城市住宅高端化步伐或?qū)⒎啪彙?duì)于大多數(shù)二三線城市來說，首次購房者更傾向于購買大戶型產(chǎn)品，且隨著時(shí)間的推移，改善需求也將陸續(xù)釋放，未來這類城市中高端大戶型房源銷量占比將進(jìn)一步上升。
03 土地：成交規(guī)模近四年首增長，緩解供應(yīng)壓力，但高價(jià)地存風(fēng)險(xiǎn)
全國各類土地推出量由降轉(zhuǎn)升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以來，為緩解供求壓力，政府積極推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。全國300個(gè)城市共推出各類用地20.1億平方米，同比增長9.7%，增幅較2016年上升了20.2個(gè)百分點(diǎn)，推地總量與2015年基本持平。成交方面，各類土地成交量開始回升，2017年共成交17.1億平方米，同比增長10.2%，其中，住宅用地成交8.2億平方米，同比增長19.5%。
住宅用地成交樓面均價(jià)繼續(xù)上漲，溢價(jià)率開始回落。2017年全國300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)為2374元/平方米，較2016年同期上漲26.1%。其中住宅用地樓面均價(jià)為4069元/平方米，同比上漲22.5%；商辦用地為2401元/平方米，同比上漲19.3%。溢價(jià)率方面，2017年全國300個(gè)城市各類用地平均溢價(jià)率為28.9%，較2016年下降14.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地平均溢價(jià)率33.7%，較2016年下降21.2個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地平均溢價(jià)率為12.9%，較2016年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。
04 企業(yè)：龍頭加速領(lǐng)跑、中型企業(yè)進(jìn)退分化，競爭格局面臨巨變
2017年，品牌房企銷售業(yè)績?cè)賱?chuàng)新高，龍頭房企提前完成全年銷售目標(biāo)，市場占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵。企業(yè)拿地補(bǔ)倉熱情不減，品牌房企拿地金額占同期商品房銷售金額四成左右，整體趨于理性，拿地重心向三四線城市下沉。行業(yè)分化加劇，兼并重組成為一種趨勢。同時(shí)，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新周期，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式亟待重構(gòu)，品牌企業(yè)通過全產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)合布局保持規(guī)模增長。
(1)銷售業(yè)績：144家百億房企，市場集中度超60%
2017年，百億房企達(dá)到144家，市場集中度快速提升。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，2017年，共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身銷售額百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷售額共計(jì)82099億元，市場份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。
百億陣營梯隊(duì)化格局逐步固化，500億分水嶺顯現(xiàn)。百億企業(yè)演變成五個(gè)明顯的陣營：5000億以上、1000-5000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元，對(duì)應(yīng)的企業(yè)數(shù)量分別為3家、13家、24家、27家、77家。其中，千億以上、500-1000億企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增長，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)；而300-500億、100-300億陣營數(shù)量則略有減少。大中型房企積極力爭上游、銷售規(guī)模更上臺(tái)階，而500億以下房企競爭優(yōu)勢逐漸減弱。
(2)拿地融資：品牌房企拿地規(guī)模增加，境外融資規(guī)模增長
企業(yè)加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地規(guī)模增長顯著。2017年，品牌房企拿地積極，20家代表企業(yè)累計(jì)拿地26705萬平方米，同比增長59.1%；累計(jì)拿地金額15994億元，同比增長70.3%。其中，碧桂園拿地金額2802億元，位于房企之首。保利、世茂、金地和富力等企業(yè)拿地金額同比翻番。
從房企拿地分布來看，大型房企重點(diǎn)把握主要城市群市場。在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝5個(gè)城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上。2017年企業(yè)在三四線城市拿地占比為25.1%，較去年提高了8.9個(gè)百分點(diǎn)。
2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。大型房企業(yè)績高速增長，市場占有率越來越高。中型房企在復(fù)雜的競爭環(huán)境下分化趨勢愈加明顯，行業(yè)加速邁向寡頭競爭時(shí)代。對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，一方面要繼續(xù)把握增量市場空間，深耕重點(diǎn)都市圈及城市群，關(guān)注不同城市發(fā)展進(jìn)程，把握重點(diǎn)和潛力城市發(fā)展規(guī)律，擴(kuò)大自身規(guī)模。同時(shí)，可積極發(fā)展租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文化等領(lǐng)域，通過開發(fā)主業(yè)與新業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供長期驅(qū)動(dòng)力。另一方面，企業(yè)可大力挖掘存量資產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值，借助產(chǎn)品創(chuàng)新促進(jìn)居民消費(fèi)升級(jí)，提高開發(fā)主業(yè)服務(wù)附加值。通過業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
二、2018年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望
經(jīng)濟(jì)貨幣環(huán)境，央行在三季度貨幣政策報(bào)告中指出堅(jiān)決落實(shí)好十九大精神和全國工作會(huì)議部署，關(guān)注點(diǎn)將更多集中于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和質(zhì)量效益的提高，宏觀政策保持連續(xù)性穩(wěn)定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。展望2018年，經(jīng)濟(jì)增長向好趨勢不變，就業(yè)情況保持良好，同時(shí)金融嚴(yán)監(jiān)管、去杠桿政策延續(xù)，物價(jià)存一定上漲壓力，外圍貨幣環(huán)境變化對(duì)人民幣匯率的影響仍未消除，內(nèi)外因素共同決定短期內(nèi)貨幣政策不存在放松的基礎(chǔ)，而適度的中性調(diào)控更符合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。
政策方面，長效機(jī)制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場中長期運(yùn)行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期。未來樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期。
長效機(jī)制繼續(xù)深化促發(fā)展。年末中央政治局會(huì)議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強(qiáng)和改善民生，要加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。明年將是長效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將進(jìn)一步加快相關(guān)長效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化。
01 市場趨勢：成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長
在對(duì)國外房地產(chǎn)市場模型研究基礎(chǔ)上，同時(shí)借鑒國內(nèi)外的理論成熟、操作實(shí)際的國民經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)模型和行業(yè)模型，中國指數(shù)研究從中國房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際出發(fā)，設(shè)計(jì)建立了“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”來研究房地產(chǎn)市場的長期內(nèi)在規(guī)律和進(jìn)行政策評(píng)估設(shè)計(jì)。
根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，對(duì)2018年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：
假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中穩(wěn)中向好（GDP增長6.7%）；
假設(shè)2：貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長10.1%，人民幣貸款余額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元）；
假設(shè)3：2018年基準(zhǔn)利率不變，熱點(diǎn)城市信貸政策收緊不放松；
假設(shè)4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)理性。
在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院測算
總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%，其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預(yù)計(jì)全年新開工的增幅會(huì)維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，范圍在5.1%~7.1%之間。價(jià)格受到銷售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。
02 關(guān)注點(diǎn)：因勢而變，把握增量、突破存量
(1)發(fā)展階段：經(jīng)濟(jì)增速與人口紅利仍是我國比較優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場規(guī)模將維持相對(duì)高位
我國房地產(chǎn)市場化運(yùn)行時(shí)間較短，依據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)不足以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律，市場參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長周期房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史的國家經(jīng)驗(yàn)顯得尤為重要。為了明確了解國家發(fā)展階段歷程，我們從經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人口紅利、城市化發(fā)展程度三個(gè)維度，選取人均GDP、三產(chǎn)占比、人口增速、撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化率、城市群聚合力等六個(gè)指標(biāo)，將不同年份的美國、日本和中國看做獨(dú)立樣本，通過聚類分析各國發(fā)展階段并判斷我國未來的發(fā)展趨勢。
結(jié)果顯示，美國經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到頂層，日本在發(fā)展過程中經(jīng)濟(jì)開始倒退，目前我國的經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展水平處于第二發(fā)展階段，與70年代的美國、80年代前后的日本處于同一水平。不過與發(fā)達(dá)國家相比，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人口數(shù)量紅利仍是優(yōu)勢。一方面，與相應(yīng)時(shí)期的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國經(jīng)濟(jì)增速突出。同處第二發(fā)展階段的70年代后期的美國與80年代左右的日本的經(jīng)濟(jì)增速在2.5%-4.5%之間，與之相比，我國目前的經(jīng)濟(jì)增速仍處高位。另一方面，我國人口數(shù)量紅利仍有一定釋放空間，質(zhì)量紅利提升助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的撫養(yǎng)比明顯較低，具備一定的人口紅利優(yōu)勢。
我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會(huì)成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從對(duì)比美國新開工情況來看，我國仍處于新房擴(kuò)張末期，租購并舉體系下增量市場將保持相對(duì)高位運(yùn)行。縱觀美國房地產(chǎn)周期與市場結(jié)構(gòu)變化，長期來看市場規(guī)模變化是相對(duì)平穩(wěn)的，需求存在慣性，除非有高強(qiáng)度利空刺激，市場并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。隨著我國樓市長效機(jī)制落地，住房保障等政策調(diào)控會(huì)更為長期化，租購并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局，新房市場規(guī)模仍會(huì)處于相對(duì)高位。
(2)租賃市場機(jī)會(huì)：主要市場集中在重點(diǎn)城市群，核心城市中高端租賃發(fā)展空間大
2017年，住房租賃市場受到社會(huì)各界空前關(guān)注，各級(jí)政府先后出臺(tái)多個(gè)政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場發(fā)展。我們對(duì)我國當(dāng)前住房租賃市場的市場規(guī)模及未來市場空間進(jìn)行了詳細(xì)測算，結(jié)果顯示，2016年我國住房租賃市場規(guī)模達(dá)1.38萬億元，至2020年可達(dá)近2萬億元。
從流動(dòng)人口數(shù)量看，根據(jù)國家衛(wèi)計(jì)委數(shù)據(jù)，2016年，我國流動(dòng)人口總數(shù)為2.45億人，約占全國總?cè)丝诘牧种弧?/strong>流動(dòng)人口主要集中于城市群內(nèi)的一二線城市，是未來租賃市場發(fā)展的主要陣地。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國流動(dòng)人口數(shù)量最多的十個(gè)城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。
從流動(dòng)人口收入來看，我國流動(dòng)人口收入增長較快。根據(jù)《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，2015年我國流動(dòng)人口平均月收入4598元，較2014年同比增長19.0%，較2013年增長34.5%，漲幅顯著高于全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
從流動(dòng)人口家庭房租支出占收入比值看，我國主要城市房租收入比較低，多數(shù)城市不足20%。這一結(jié)果與我國當(dāng)前發(fā)展所處階段及當(dāng)下人民生活習(xí)慣是相符的。一方面，我國目前尚處于發(fā)展中國家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發(fā)達(dá)國家尚有不少差距。流動(dòng)人口家庭總體而言相對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖敫?，且收入中有相?dāng)比例需用于日常生活消費(fèi)支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質(zhì)。另一方面，由于流動(dòng)人口在流入地“根基”并不牢靠，中國家庭普遍儲(chǔ)蓄及購房意識(shí)較強(qiáng)，因此也不愿在租房上付出更高資金。
綜合上文分析，我們認(rèn)為，在判斷我國城市未來租賃市場發(fā)展空間上，應(yīng)主要考慮租賃人口的絕對(duì)數(shù)量、流動(dòng)人口流動(dòng)范圍及租金增長空間。此外，各城市流動(dòng)人口的長期居留意愿、房價(jià)與租金差值、落戶門檻等也將影響各城市租賃市場發(fā)展的差異化。
人口的流動(dòng)對(duì)住房租賃市場的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展均至關(guān)重要。近年來隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到中小城鎮(zhèn)中落戶定居，然而這些城鎮(zhèn)不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，更多的就業(yè)機(jī)會(huì)仍集中在特大城市及周邊的城市群內(nèi)，未來仍將有大量人口向城市群內(nèi)移動(dòng)。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護(hù)機(jī)制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續(xù)健康發(fā)展。
